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促成合同成立,委托人应支付居间人报酬:郭某诉珠海市某某物业管理有限公司居间合同纠纷

发布人 : 广东常成律师事务所时间 : 2015-06-04
广东省珠海市中级人民法院
民事判决书
(2012)珠中法民二终字第300号
    上诉人(原审被告):郭某,女,汉族,1962年3月25日出生,住广州市海珠区中大蒲院区639号102房,身份证号码310108196203XXXXXX。
    委托代理人:余泽鹏,广东国硕律师事务所律师。
    被上诉人(原审原告):珠海市某某物业管理有限公司。住所地:珠海市吉大某某路128号西楼306房。
    法定代表人:郑某某,经理。
    委托代理人:苏旭梅,广东常成律师事务所律师。
    委托代理人:高海歆,广东常成律师事务所实习律师。 
    上诉人郭某因与被上诉人珠海市某某物业管理有限公司(以下简称某某物业公司)居间合同纠纷一案,不服珠海市香洲区人民法院(2012)珠香法民二初字第1065号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
    原审查明,某某物业公司系一家房屋中介公司。案涉房产珠海市香洲区吉大水湾路233号2栋4单元804房登记在郑义贵一人名下。
    2011年5月28日,卖方郑义贵授权许大兵代理郑义贵与某某物业公司、郭某共同签订一份《房地产买卖合同》,合同约定,郭某向卖方郑义贵购买珠海市香洲区吉大水湾路233号2栋4单元804房,购房总价款为1260000元;并约定签署合同同时郭某向卖方郑义贵付清定金5000Q元,余款1210000元釆用银行按揭付款方 式支付;买卖双方须于2011年6月30日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同(适用于二手楼买卖)》并办理过户手续;郭某应于过户当月付清首期款58万元,并在交纳首期款前3日内办理完毕全部银行按揭申请手续,郭某在银行出具贷款承诺书之日起3日内付清银行贷款金额后的多退少补的手续款项;卖方郑义贵应于前述本合同后30天内办理完解除抵押手续。合同还约定,鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立,买卖双方确认:卖方向经纪方支付0元,买方向经纪方支付20160元作为佣金,上述佣金应于买卖双方签署《珠海市房地产买卖合同(适用于二手楼买卖)》前全部付清。若卖方或买方任何一方未能依合同之条款卖出或买入该物业,则毁约之一方须即时付予经纪方20160元作为违约金。
    2011年6月5日,郭某向某某物业公司支付了定金50000元,同日,某某物业公司将收取的定金50000元支付给卖方郑义贵。合同履行过程中买卖双方发生争议,均没有继续履行《房地产买卖合同》约定的合同义务。2011年11月,本案郭某起诉卖方郑义贵、某某物业公司[案号为(2012)珠香法民一初字第48号],请求判令:一、郑义贵双倍返还定金10万元;二、某某物业公司在定金范围内与郑义贵承担连带返还责任。香洲区人民法院经审理于2012年3月14日作出(2012)珠香法民一初字第48号民事判决,该判决认为:郭某未举证证明其已按照合同约定的期限完成向银行按揭贷款申请手续,故依法应当承担举证不能的法律后果。同时,郑义贵也没有按照合同的约定完成解除抵押登记手续,且根据合同的约定,郭某与郑义贵需履行的合同义务时间为同一天,故应认定郭某与郑义贵双方同时违约。在买卖合同双方同时违约的情况下,双方均不能依据合同法关于定金罚则的规定,故郭某请求郑义贵双倍返还购房定金共计100000元,缺乏事实和法律依据,不予支持。但因买卖双方没有签订新的正式房地产买卖合同,也没有完成房屋买卖交易,双方对合同未继续履行负有同等过错,因此,双方应当依法各自承担相应的责任。该判决同时认为,买卖合同双方违约并非经纪方造成,郭某请求某某物业公司与郑义贵连带返还购房定金,理据不足,不予支持。(2012)珠香法民一初字第48号民事判决判令郑义贵返还郭某购房定金50000元,并驳回了郭某的其他诉讼请求。该判决已于2012年4月11日发生法律效力。
    原审法院认为,某某物业公司、郭某以及卖方郑义贵三方签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,为有效合同。根据合同中涉及某某物业公司、郭某权利义务的内容,某某物业公司、郭某之间构成居间合同关系。
    某某物业公司已促成买卖双方订立了房屋买卖合同,但卖方郑义贵收取定金后,买卖双方均没有继续履行三方签订的《房地 产买卖合同》。关于违约责任,生效法律文书(2012)珠香法民一初字第48号民事判决确认,买卖双方即郭某和卖方郑义贵均有违约行为,买卖双方对合同未继续履行负有同等过错,应当依法各自承担相应的责任,判决同时确认买卖双方违约并非由经纪方田地公司造成。三方在《房地产买卖合同》中约定:“鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立,买卖双方确认:卖方向经纪方支付0元,买方向经纪方支付20160元作为佣金,上述佣金应于买卖双方签署《珠海市房地产买卖合同(适用于二手楼买卖)》前全部付清”,由上,某某物业公司已经促成买卖双方签订了《房地产买卖合同》,郭某应按约定支付报酬,某某物业公司有权要求买方即郭某按约支付佣金。至于买卖双方尚未签署《珠海市房地产买卖合同(适用于二手楼买卖)》,以及某某物业公司尚未提供后续的订立合同、协办产权过户及银行按揭手续服务等 服务,系因买卖双方违约阻却所致,不可归责于XX物业公司。据此,某某物业公司诉请郭某支付佣金20160元,有事实和合同依据,原审法院予以支持。
    郭某拖延支付佣金,还应承担欠款的利息,某某物业公司诉请郭某支付上述佣金自本案起诉之日即2012年4月11日起至实际付清之日止、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息,合理有据,应予支持。
    原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定,判决:一、郭某于本判决生效后十日内向某某物业公司支付佣金20160
金自2012年4月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息。如果郭某未按本判决指定的期间履行支付的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取152元,保全费230元,全部由郭某负担。
    原审被告郭某不服上述判决,向本院提起上诉:1、上诉人请求二审法院撤销香洲区人民法院(2012)珠香民二初字第1065 号民事判决,依法改判为:酌情支付被上诉人合理费用,并由郑义贵共同承担支付。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉事实与理由如下:
    一、原审法院认定事实不清。2011年5月28日,由郑义贵(许大兵代)、上诉人郭某作为买卖双方,被上诉人XX物业公司作为居间方三方签署了《房地产买卖合同》,将郑义贵所有的位于珠海香洲区吉大水湾头233号2栋4单元804房售予郭某,该合同对该房屋的成交转让价格、付款方式、按揭办理、产权过户、佣金支付、违约责任等内容予以了规定,其中包括约定了居间人即某某物业公司的相关权利义务。而当时郭某只看了房屋,交了定金50000元,但对具体买房的工作步骤并不明白。包括某某物业公司要做些什么工作,郑义贵和郭某要做些什么,郭某都不清楚。某某物业公司的业务经理刘帅为说清情况,当即出示《购房流程》并亲笔另写了“2-6”点内容,某某物业公司具体义务要点如下:1、三方签订三方合同,收定金,交定金;2、卖方和中介协助买方去银行申请按揭手续并缴纳按揭费;3、卖方还完款,三方去税局缴纳契税;4、三方去珠海公证处办理房产委托公证;5、领取公证书后,三方去税局缴纳个人所得税和营业税;6、出新证,中介方领到新证送去银行做抵押;7、卖方和中介方、买方到律师楼办理买卖合同公证;8、卖方和中介方到东亚银行查询欠款余额。
    根据上述《购房流程》,本案中三方当事人共同签订的合同,并非简单的居间合同关系,还包含有委托代理关系,包括委托手续、公证办理、银行按揭、房产登记中心交件等等,某某物业公司均有义务去办理。按照XX物业公司自己提供的上述8项内容应为其全部义务,但实质上某某物业公司只履行了第1项义务,即三方签订合同、收定金、交定金,其余7项义务根本就没有做,故不能全部享有佣金。按照三方签订的《房地产买卖合同》第十四条约定“……上述佣金应于买卖双方签署《珠海市房地产买卖合同(适用二手楼买卖)》前全部付清”。但是,由于某某物业公司和第三人郑义贵的拖延原因,连二手楼的合同都未能签订即解除,所以,最多只能酌情支付看房、交通、通讯、办公等合理的费用。而原审法院对此部分事实置之不理,不予认可,从而影响判决的公平性。
    二、原审法院适用法律错误。退一步讲,就算将某某物业公司向郭某提供寻盘、看盘、磋商价格、协助成交及促成买卖双方签订合同等各项服务,视为某某物业公司完成了居间方应承担的合同义务,合同约定的佣金也不应为郭某一人承担。
    原审法院认定:某某物业公司巳经促成买卖双方签订了《房地产买卖合同》,郭某应按约定支付报酬,XX物业公司有权要求买方即郭某按约支付佣金。至于买卖双方尚未签署《珠海市房地产买卖合同(适用于二手房买户)》,以及某某物业公司尚未提供后续的订立合同、协办产权过户及银行按揭手续服务等服务, 系因买卖双方违约阻却所致,不可归责于某某物业公司。据此,判决支持XX物业公司诉请郭某支付佣金20160元。而在(2012)珠香法民一初字第48号案件《民事判决书》中第8页第14行记载“……因买卖双方没有签订新的正式房地产买卖合同,也没有完成房屋买卖交易,双方对合同未继续履行负有同等过错,因此,双方应当依法各自承担相应的责任”。这说明阻却某某物业公司未能提供后续订立合同、协办产权过户及银行按揭手续服务等服务的责任在于郭某和第三人郑义贵两人,而非仅仅郭某一人,判决郭某一人承担全部佣金不公平。此外,2011年5月28日三方所签订《房地产卖方合同》第14条约定“若卖方或买方任何一方未能依合同之条款卖出或者买入该物业,则毁约之一方须即时付予经纪方20160元作为违约金”,由于是两人同时违约,所以违约金由第三人郑义贵和郭某按各自相应的责任承担。故原审法院判决郭某向某某物业公司支付20160元佣金,对郭某是不合理、不公平的。
    三、原审法院适用程序错误。由于郑义贵与本案的审理结果有利害关系,故在一审审理过程中,郭某依据《中华人民共和国 民事诉讼法》第五十六条规定,于2012年5月22曰递交了追加第三人申请书,要求追加第三人郑义贵参加诉讼,分担责任,而法院没有依法追加,违反了程序要求,导致郭某承担支付所有佣金的不利后果,加重了郭某的负担,应该予以纠正。
    综上,原审法院事实认定不清,适用法律错误、程序错误,故请求中级人民法院撤销原审判决,依法改判,维护上诉人的合法权益。
    被上诉人某某物业公司答辩称:1、一审的认定事实清楚,证据充分,请求二审法院予以驳回;2、二方是居间合同关系,我方已全部履行了居间合同的义务。3、不应该追加郑义贵为第三人,支付佣金的应当是郭某。
    经查,原审查明的事实属实,本院予以确认。
    本院认为,原审判令郭某向某某物业公司支付佣金20160元是正确的。
    郭某、郑义贵、某某物业公司三方在2011年5月28日签订的合同第四条约定:鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立,买卖双方确认:卖方向经纪方支付0元,买方向经纪方支付20160元作为佣金,上述佣金应于买卖双方签署《珠海市房地产买卖合同(适用于二手楼买卖)》前全部付清。上述约定表明,第一,郭某确认田地物业已经完成促成她与郑义贵双方之间买卖合同的成立,此为佣金支付的唯一条件;第二,郭某同意由她单方向田地物业支付佣金;第三,支付佣金的时间在买卖双方签署《珠海市房地产买卖合同(适用于二手楼买卖)》之前,并不以双方签订正式《珠海市房地产买卖合同(适用于二手楼买卖)》为条件。为此,本院认为,从约定内容看,郭某已经确认支付佣金的条件成就且明确支付佣金的主体、数额和时间,原审支持XX物业公司的诉讼请求是正确的。
    如前所述,郑义贵并非约定的支付佣金主体,而本案是某某物业公司要求郭某支付佣金的纠纷而不是主张违约金的诉讼,所以郭某认为郑义贵应当共同承担佣金没有合同依据。同理,因三方已约定佣金由郭某单方支付,故郑义贵与本案诉讼标的没有关联,本院对郭某要求追加郑义贵为第三人参加诉讼不予支持。
    原审认定事实清楚,适用法律正确,依照《中华人民共和国 民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:
    驳回上诉,维持原判。
    二审案件受理费304元由郭某负担。
    本判决为终审判决。

审判长  孙永红
审判员  曾若凡
代理审判员  朱玮
二〇一二年十一月十四日
书记员  梁钊

    点评:在居间合同中,居间人只要促成了合同的成立,委托人就应当向其支付报酬(佣金)。